AblaufBesenrein übergeben: Was Vermieter in Berlin erwarten dürfen

Was „besenrein“ rechtlich bedeutet

Der Begriff steht in vielen Mietverträgen, ist aber nirgends im Gesetz definiert. Der Bundesgerichtshof hat ihn ausgelegt: Besenrein ist eine Wohnung, in der grobe Verschmutzungen beseitigt sind und die ausgefegt ist. Gemeint ist der Zustand, den man mit einem Besen und etwas Aufwand erreicht. Mehr nicht.

Daraus folgt: Kalkflecken im Bad, ein leichter Grauschleier auf den Fliesen oder Fingerabdrücke an den Fenstern sind bei einer besenreinen Übergabe normalerweise kein Mangel. Anders sieht es aus bei Müllresten, verklebten Böden, verschimmelten Lebensmitteln im Kühlschrank oder zurückgelassenen Möbeln. Das sind grobe Verschmutzungen, und die müssen weg.

Was nicht dazugehört

Viele Streitigkeiten bei der Übergabe entstehen, weil unterschiedliche Dinge vermischt werden. Besenrein beschreibt nur den Sauberkeitszustand. Davon zu trennen sind:

• Grundreinigung: Fenster putzen, Fliesen schrubben, Böden feucht wischen. Geht über besenrein hinaus und ist nur geschuldet, wenn der Vertrag das wirksam vorsieht.
• Schönheitsreparaturen: Streichen, Tapezieren, Heizkörper lackieren. Ob Sie dazu verpflichtet sind, richtet sich nach dem Mietvertrag. Viele ältere Klauseln sind nach der Rechtsprechung unwirksam.
• Schäden: Löcher in Türen, gebrochene Fliesen, zerkratztes Parkett jenseits normaler Abnutzung. Das ist eine Frage des Schadensersatzes, nicht der Reinigung.
• Rückbau: Einbauten, die Sie selbst angebracht haben, etwa eine Küche oder Trennwände, müssen in der Regel wieder entfernt werden, wenn nichts anderes vereinbart ist.

Normale Abnutzung durch vertragsgemäßes Wohnen, etwa leichte Laufspuren auf dem Boden oder verblasste Stellen hinter Bildern, müssen Sie nicht beseitigen. Sie sind mit der Miete abgegolten.

Die Räumung vor der Übergabe

Besenrein setzt voraus, dass die Wohnung leer ist. Alles, was Ihnen gehört, muss raus: Möbel, Kartons, Lampen, Gardinen, Teppiche, Pflanzen und Kleinkram in Schubladen. Wer das unterschätzt, steht am Übergabetag noch mit halbvollen Räumen da.

Bei größeren Mengen oder wenig Zeit hilft eine Wohnungsauflösung durch einen Räumungsbetrieb. Das Ziel ist dabei immer eine leere, besenreine Wohnung, die Sie direkt übergeben können. Das Räumgut wird nach Materialien getrennt und bei zugelassenen Annahmestellen abgegeben.

Keller, Dachboden und Nebenräume nicht vergessen

Ein häufiger Fehler: Die Wohnung ist tadellos, aber das Kellerabteil ist noch voll. In Berliner Altbauten gehört zur Wohnung oft ein Verschlag im Keller, manchmal auch ein Abteil auf dem Dachboden. Beides zählt zur Mietsache und muss ebenfalls geräumt und besenrein übergeben werden.

Dasselbe gilt für Balkon, Loggia, Fahrradkeller, Stellplatz oder einen Gartenanteil, wenn diese mitvermietet sind. Prüfen Sie im Mietvertrag, was genau dazugehört. Für volle Kellerverschläge und Dachböden gibt es eine eigene Keller- und Dachbodenentrümpelung.

Das Übergabeprotokoll

Das Protokoll ist das wichtigste Dokument der Übergabe. Darin wird festgehalten, in welchem Zustand sich die Wohnung befindet, welche Mängel es gibt und wie viele Schlüssel zurückgegeben werden. Beide Seiten unterschreiben, beide bekommen ein Exemplar.

1. Gehen Sie jeden Raum gemeinsam mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung durch.
2. Lassen Sie strittige Punkte genau beschreiben, nicht nur „Mängel vorhanden“.
3. Machen Sie eigene Fotos mit Datum, auch vom Keller und von den Zählern.
4. Tragen Sie Zählerstände und die Zahl der Schlüssel ein.
5. Unterschreiben Sie nichts, womit Sie nicht einverstanden sind. Vermerken Sie Ihre abweichende Sicht.
6. Nehmen Sie eine Kopie mit oder fotografieren Sie das unterschriebene Protokoll.

Wenn Sie nicht selbst vor Ort sein können, zum Beispiel nach einem Umzug in eine andere Stadt, können Sie eine Vertrauensperson schriftlich bevollmächtigen.

Kommt es zu keiner gemeinsamen Übergabe, etwa weil der Vermieter den Termin absagt, geben Sie die Schlüssel nachweisbar zurück, zum Beispiel per Einschreiben oder gegen Quittung. Machen Sie in diesem Fall besonders ausführliche Fotos von jedem Raum, von Keller und Dachboden sowie von den Zählern. Diese Aufnahmen sind im Streitfall oft das einzige Beweismittel für den Zustand der Wohnung. Bewahren Sie sie mindestens so lange auf, bis die Kaution vollständig abgerechnet ist.

Kaution: Wann Sie Ihr Geld zurückbekommen

Nach der Übergabe darf der Vermieter die Kaution eine angemessene Zeit einbehalten, um zu prüfen, ob noch Ansprüche bestehen. Häufig wird ein Teil zusätzlich zurückgehalten, bis die Nebenkostenabrechnung vorliegt. Wie lange das im Einzelnen zulässig ist, hängt von den Umständen ab.

Eine saubere, vollständig geräumte Wohnung und ein ordentliches Protokoll ohne offene Mängel sind die beste Grundlage dafür, dass die Kaution ohne Abzüge zurückkommt. Werden trotzdem Beträge einbehalten, die Sie für unberechtigt halten, lassen Sie sich im Einzelfall rechtlich beraten.

Besonderheiten im Berliner Altbau

Viele Berliner Mietwohnungen liegen in Gründerzeitbauten mit Vorderhaus, Seitenflügel und Gartenhaus. Das hat für die Übergabe ein paar Folgen. Dielenböden haben Fugen, in denen sich Staub sammelt. Ausfegen reicht, aber gründlich. Alte Kachelöfen, die nicht mehr genutzt werden, sollten leer sein, wenn Sie etwas darin gelagert haben. Und zum Kellerabteil führen oft lange, verwinkelte Gänge, in denen man ein Abteil leicht übersieht, wenn man es jahrelang nicht betreten hat.

Auch der Hof ist kein Abstellplatz. Möbel, die Sie bei den Mülltonnen im Hinterhof abstellen, gelten nicht als entsorgt, sondern als illegal abgelegter Sperrmüll. Die Hausverwaltung lässt sie auf Kosten der Mietergemeinschaft abholen oder ermittelt, wer sie dort abgestellt hat. Für größere Stücke ist eine Sperrmüllabholung oder die Abgabe am Recyclinghof der richtige Weg.

Achten Sie schließlich auf Dinge, die Vormieter hinterlassen haben und die Sie einfach weitergenutzt haben, etwa eine Küche oder Regale. Ob diese beim Auszug bleiben dürfen oder entfernt werden müssen, hängt davon ab, was bei Ihrem Einzug vereinbart wurde. Suchen Sie das alte Übergabeprotokoll heraus.

Beispiele: besenrein oder nicht?

Die Grenze zwischen normaler Abnutzung, grober Verschmutzung und Schaden ist nicht immer eindeutig. Die folgende Übersicht zeigt typische Fälle. Sie ersetzt keine rechtliche Prüfung, gibt aber eine Orientierung.

Wenn der Nachmieter Dinge übernimmt

Oft möchte ein Nachmieter die Einbauküche, Lampen oder Regale übernehmen. Das ist praktisch, verschiebt aber nicht automatisch die Verantwortung. Solange der Vermieter nicht zugestimmt hat, gilt: Was Ihnen gehört, muss raus. Lassen Sie sich die Übernahme deshalb schriftlich vom Vermieter bestätigen und vermerken Sie sie im Übergabeprotokoll. Springt der Nachmieter in letzter Minute ab, haben Sie sonst ein Problem.

Zeitplan für die letzten Wochen

1. Etwa vier Wochen vorher: Mietvertrag lesen, Nebenräume klären, Übergabetermin mit dem Vermieter vereinbaren.
2. Drei Wochen vorher: Entscheiden, was mitkommt, was verschenkt und was entsorgt wird. Bei Bedarf Angebote für die Räumung einholen.
3. Zwei Wochen vorher: Sperrmüll und Elektrogeräte entsorgen lassen, Sondermüll getrennt sammeln.
4. In der letzten Woche: Umzug oder Räumung, danach Keller und Dachboden kontrollieren.
5. Am Tag vor der Übergabe: Alle Räume ausfegen, grobe Verschmutzungen entfernen, Fotos machen, Schlüssel zählen.

Für Sperrmüll und Elektrogeräte finden Sie Hinweise im Ratgeber Sperrmüll in Berlin entsorgen.

Typische Streitpunkte und wie Sie ihnen vorbeugen

Die meisten Konflikte drehen sich um zurückgelassene Gegenstände, volle Kellerabteile und die Frage, ob eine Verschmutzung noch „grob“ ist. Lässt der Mieter Dinge zurück, kann der Vermieter die Räumung auf dessen Kosten veranlassen. Das ist fast immer teurer, als selbst rechtzeitig zu räumen.

Planen Sie deshalb die Räumung nicht auf den letzten Tag. Rechnen Sie einen Puffer ein, in dem Sie nach dem Ausräumen noch einmal durch alle Räume gehen, ausfegen und Fotos machen. Wenn Sie ohnehin umziehen, finden Sie im Ratgeber Entrümpeln vor dem Umzug weitere Tipps zur Planung.